學生校外租賃房屋租約相關的法律常識

一、租賃，就雙方當事人的約定，一方物租與他方使用的收益，而由他方支付租金之契約。以物

租與他方者，稱出租人(房東)，支付租金一方者為承租人(房客)。

二、租賃契約只要由雙方當事人就租賃物及租金相合意即成立，不須等交付租賃物才成立，而且

契約之訂立，不拘任何方式，書面也好口頭亦可。但應注意的是，房屋之租賃契約，如果期限超過一年，就必須以書面訂立租約，如未立書面，即視為不定期租賃(民法四二二)。又租賃契約之期限不得逾二十年，最短期限，法律並未規定。

三、租賃期限屆滿後，房客如繼續居住，而房東不立即表示反對之意思，即視為不定期限繼續租約；但如期限屆滿，房東要求你增加租金未獲協議或於租期滿前預先向你不願續租，則租約於期限屆滿時消滅。

四、若是租賃未定有期限(即不定期租賃)，房東和你可臨時終止契約，但若有利承租人之習慣，從其習慣。但有終止契約須預先通知，租金以月為支付期限者，至少應於一個月前通知。

五、房東的權利與義務：

   (一)租賃物返還請求權：租賃關係消滅時，房東有權請求房客遷離。

   (二)租金給付請求權：若是房客積欠租金達兩個月以上， 且經房東定期限催告，而在期限內仍未付時，房東可收回房屋。

   (三)法定留置權：如果房客積欠租金，房東可於租金積欠範圍扣留房客放置於房客之傢俱或貨物。

   (四)租約成立後，房東有應保持房屋合於約定之使用狀態之義務。

   (五)暇疵擔保責任之義務：房東應擔保沒有任何第三人對房屋主張權而妨害到房客之居住使用，又房屋如有暇疵危及房客或其同居人之安全或健康時，縱使房客於訂約時知道有此暇疵或拋棄終止租約人之權利，仍可終止租約。

   (六)修繕即防止危害之義務：房屋發生損壞，均由房東負責修繕，(但若損壞之發生應由房客負責者，房東於修繕後可請求房客賠償)，若房東不予修繕，房客可定相當期限，催告房東修繕。如房東於其期限內不為修繕者，房客得終止租約或自行修繕而請求房東償還費用，或於租金中扣除之。又房東有防止危害加裝必要設備之義務(如鐵門、鐵窗、防火防盜設施等)。

   (七)負擔稅捐之義務：房東應就房屋土地所納之一切稅捐負責。

   (八)償還有益費用之義務：房客為增加房屋之利用價值而支出之費用，如果房東知道此事而未表示反對，在租賃關係終了時，應就現存之價值範圍內，負償還之義務。

六、房客之權利義務：權利與義務是相對的，享受權利必須負擔義務，因此，房東的權利就是房客的義務，房客的權利就是房東的義務。需特別注意的是房客有轉租之權利，法律規定只有租賃物為房屋，而契約中又未設禁止轉租之規定，承租人即可將房屋之一部份轉租給他人(即俗稱之二房東)，但次承租人(即轉租後之房客)應負責之事由所生之損害，二房東負賠償責任(民法四二二)。

除了因政府機關公用徵收或沒收之情況外，出租人將租賃物讓與第三人，承租人之租賃權不受影響。

七、房屋的租金不得超過房屋及土地申報總價年息之百分之十。如果租金按月支付，則不得超過上述金額之十二之一，所約定之房屋租金如超過此規定，該管市(縣)政府可強制減定。

八、房屋租賃有約定應支付押金者，押租金之金額不得超過兩個月房屋租金之總額，而且押金之利息，視為租金之一部份，其利率之計算，與租金所算定之利率相等，如已交付之押租金，超過上述兩個月之限度，承租人可超過之部份，抵付房租。

資料參考來源：輔英科技大學學生校外服務社網頁資料